2011年1月14日、日興アセットマネジメント本社にラサール インベストメント マネージメント (セキュリティーズ)のアジア・パシフィック地区 CEOトッド･カンター氏が来社し、グローバルREIT市場について講演を行ないました。
当資料は講演内容をまとめたものです。

2010年、グローバルREITは年間で21％*上昇しました。緩やかな世界経済の回復を背景に、リスク回避傾向が強かった投資家がREIT市場に戻ってきたことを受け、底値をつけた2009年3月から比べると141％の上昇となっています。しかし、2007年のピークからは未だ、32％低い水準にあります。

＊UBS Global Investors Index トータルリターン・現地通貨ベース

出所: LaSalle Investment Management (Securities), UBS Global Investors Index トータルリターン・現地通貨ベース

REIT 各社は資金調達を行ないバランスシートを改善しました。これにより財務が強化されるとともに新規投資のためのさらなる借り入れが機動的にできるようになっています。つまり、優良なREIT企業にとっては、有利な条件で新規物件の取得を行なうチャンスが広がってきたといえます。

グローバル経済は[成長率][金利][インフレ]の3点において、[低・低・低]の先進国と、[高・高・高]の新興国に2極化しています。先進国ではテナントの賃貸需要は低いものの、世界的な流動性資金増加と低金利によって不動産取引市場が活発化しています。一方で新興国では急速な都市化や人口増、中間所得層の拡大によって実物不動産への高い需要が見られます。

『グローバル賃料クロック』を見てください。これは、一番上の12時をオフィス賃料のピークとし、それを過ぎると時計回りに下落局面に入ります。反対に時計の一番下で賃料下落は底を打ち、6時を越えるとまた上昇局面に入ることを示しています。この時計は2010年第3四半期時点のものですが、全市場のうち、実に60％がまだ時計の右側、下落局面にあります。残り40％は左側、つまり賃料の上昇局面に入っています。

出所: LaSalle Investment Management (Securities)

短期間では難しいですが、2011年から2013年にかけて、予測通りに経済回復が進めば、ほとんどの市場が6時から12時の間に入ってくると見られます。ラサール社では、3年かけて不動産ファンダメンタルズが改善されていくと見ています。今はまだ、経済回復は始まったばかりです。これから3年間、世界的な経済成長を背景に、不動産市場は良くなっていくと予想しています。

ラサール社では、向こう3年間、各国REITは高い収益成長を続けるとの見通しを持っています。地域によってバラつきがあるものの、グローバルREIT全体で年率で2桁近くの高い成長率を期待できます。2011年も、資金調達環境の改善、不動産ファンダメンタルズの回復によってREIT各社の収益が伸びていくとともに、投資家のREIT市場に対する期待感が高まっていくと思われます。

投資家にとって重要な配当率は、グローバルREITで加重平均すると2010年12月末で4.3％でした。配当は収益成長とともに伸びていきます。もし、予測通りに世界経済の成長が進めば、収益成長とともに、配当収益の成長も期待することができます。

出所: LaSalle Investment Management (Securities)の情報を基に日興アセットマネジメントが作成
※当資料中のグラフ・数値等は過去のものであり、将来の市況環境の変動等を約束するものではありません

REIT市場は世界各国で新しく整備されています。2003年に米国はグローバルREIT市場で約3 分の2のシェアを持っていましたが、2010年末では53％まで下がっています。それに対し、アジア・パシフィックのシェアは13％から21％まで高まっています。直近では、中国という巨大な市場でも、REITのための法整備の動きがあります。
さらに、上場しているREITの市場規模は、世界の商用不動産市場のわずか6％*にも満たないものです。グローバルREIT市場には今後も大きな成長余地があります。
*2010年第3四半期時点

出所: LaSalle Investment Management (Securities)の情報を基に日興アセットマネジメントが作成
UBS Global Investors Index
※その他にはシンガポール・カナダ・ニュージーランドを含む
※この数値は四捨五入されているため、合計が100にならない場合があります

REIT は株式や債券と比べて、各市場間で同じような動きをする相関性がとても低くなっています。だから一国だけではなく、グローバルな分散投資を行なうことによって価格変動等のリスクを分散するとともに、成長する市場を取り逃がすことも防げます。たとえば、いつどこの国のパフォーマンスが最も良いのか、毎年当て続けることは難しいでしょう。リスク・リターン・相関性で見たとき、長期投資に適しているのは幅広く分散したグローバルREITだといえます。

出所:LaSalle Investment Management (Securities)
UBS Global/Australia/Asia ex Australia/Europe ex UK/UK/US & Canada Investors Index トータルリターン・米ドルベース
※当資料中のグラフ・数値等は過去のものであり、将来の市況環境の変動等を約束するものではありません

グローバルREITは株式・債券と比較すると、相対的に高いリターンを上げてきています。過去1年・5年・10年・15年で見た場合、金融危機の大きな影響を受けた過去5年以外、他資産より良いパフォーマンスを上げています。さらにグローバルREITは配当利回りで見ても、平均してグローバル株式を上回っています。REITは安定した配当とともに、高いリターンも期待できる金融商品、ということです。

出所: LaSalle Investment Management (Securities)の情報を基に日興アセットマネジメントが作成
UBS Global Investors Index; MSCI World Equity Index; JP Morgan Global Bond Index. 現地通貨ベース
※当資料中のグラフ・数値等は過去のものであり、将来の市況環境の変動等を約束するものではありません

トッド･カンター氏

ラサール インベストメント マネージメント(セキュリティーズ)における
不動産証券投資部門のアジア・パシフィック地区CEO兼
プロダクトデベロップメント及び投資戦略責任者。